계약갱신요구권과 갱신 거절, 어디까지 인정되나

임대차 계약이 끝나갈 무렵 임차인이 더 살고 싶다고 요구할 수 있는 권리가 계약갱신요구권입니다. 그런데 언제까지 말해야 하는지, 몇 번 쓸 수 있는지, 임대인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인지가 헷갈리기 쉽습니다. 이 글에서는 제도의 뼈대를 정리합니다.

언제 말해야 하고 몇 번 쓸 수 있나

주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있도록 하고 있습니다. 이 기간을 벗어나 요구하면 갱신요구권 행사로 인정되지 않을 수 있어, 날짜 계산이 중요한 부분입니다.

갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그래서 흔히 2년 더 살 수 있는 권리로 설명되지만, 이미 갱신요구권을 사용한 이력이 있는지, 이전 계약이 묵시적 갱신이었는지에 따라 해석이 달라질 수 있습니다.

묵시적 갱신과는 무엇이 다른가

묵시적 갱신은 임대인이 정해진 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않아 자동으로 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 임차인이 적극적으로 권리를 행사한 것이 아니라, 통지가 없어 결과적으로 연장된 상태라는 점이 다릅니다.

묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 갱신요구권을 실제로 행사한 경우와 묵시적 갱신이 된 경우가 갱신요구권 소진에 어떤 영향을 주는지는 해석이 갈리는 지점이 있어, 개별 사안에서는 계약 이력을 따져 봐야 합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

법은 임차인의 갱신요구를 임대인이 거절할 수 있는 사유를 열거해 두고 있습니다. 차임을 상당 기간 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우 등이 대표적으로 언급됩니다.

여기에 더해 재건축이나 철거를 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 임대인 또는 그 직계존비속이 실제 거주하려는 경우도 사유로 규정되어 있습니다. 다만 어떤 사정이 이 사유에 해당하는지는 구체적 사실관계에 따라 다르게 판단될 수 있어, 조문만 보고 단정하기는 어렵습니다.

• 차임 연체가 법이 정한 정도에 이른 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인 동의 없는 전대 등 계약 위반이 있는 경우
• 주택의 전부 또는 일부 멸실로 목적 달성이 불가능한 경우
• 철거, 재건축 등 계획에 따라 점유 회복이 필요한 경우
• 임대인 또는 직계존비속의 실거주 목적

실거주를 이유로 거절한 뒤의 문제

실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 실제로는 거주하지 않고 제3자에게 임대한 사실이 확인되면, 법은 임차인이 입은 손해의 배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 손해액을 산정하는 방식에 관해서도 법에 기준이 마련되어 있습니다.

다만 이 조항은 실거주 여부의 확인, 거주하지 않게 된 정당한 사유의 존재 등 사실 판단이 개입되는 영역입니다. 배상 청구가 가능한지, 어느 범위까지 인정되는지는 사안의 구체적 사정에 따라 달라질 수밖에 없습니다.

증액 상한과 실무에서의 다툼

갱신 시 차임이나 보증금을 올리는 문제에 관해서는 시행령이 정한 상한 범위 내에서 논의하도록 되어 있습니다. 상한 자체는 널리 알려져 있지만, 증액의 기준이 되는 종전 금액을 어떻게 볼 것인지, 관리비나 다른 명목의 부담을 어떻게 취급할 것인지에서 이견이 생기기도 합니다.

협의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 절차를 이용해 볼 수 있습니다. 어느 쪽이든 요구와 답변을 날짜가 남는 방식으로 주고받아 기록을 남겨 두는 것이 이후 절차에서 도움이 됩니다.